Déficits fonciers

  • Quelles opérations sont concernées ?

    Ce dispositif concerne les contribuables déjà propriétaires de biens immobiliers destinés à la location non meublée. Le régime particulièrement favorable des déficits fonciers permettra de réduire efficacement l’Impôt sur le Revenu grâce à une imputation directe sur le revenu global.

    Seul le régime réel permet de générer des déficits fonciers. En effet dans le régime micro-foncier, réservé aux contribuables individuels qui réalisent moins de 15.000 € de recettes par an, le revenu est déterminé en calculant un abattement de 30 % représentant l’ensemble des charges.

    Quel avantage
    fiscal ?

    Ce dispositif consiste à effacer une partie de votre impôt via la création d'un déficit foncier. Ce dernier peut être généré par des opérations d'investissement dans des biens immobiliers mis en location.
    En effet, le montant correspondant à la différence entre les revenus dégagés et les dépenses (par exemple des travaux) viendra en déduction de votre revenu global. Le contribuable peut diminuer ainsi son Impôt sur le Revenu dans la limite de 10 700 € par an hors intérêt d'emprunt. Si au cours d'une même année, les déficits fonciers dépassent ce plafond, le surplus sera reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Lorsque le revenu global n’est pas suffisant pour permettre l’imputation du déficit foncier, le surplus est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
    Attention
    , en cas d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, le bien doit être loué nu pendant les 3 ans qui suivent cette imputation sous peine de réintégration du déficit ainsi déduit.

    Il est intéressant de souligner que l'avantage fiscal lié à ce dispositif n'est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

    Le déficit foncier et l’année blanche

    Pour le cas des déficits fonciersusuels, les cas sont plus complexes avec du coup des stratégies au cas par cas. En cette période de transition du recouvrement de l’impôt, pour les revenus fonciers la règle sera la suivante :

    Les charges foncières 2018 seront déductibles à 100% du revenu foncier.

    En 2019, seront prises en compte 50% des charges foncières 2018 et 50% de celles de 2019. Sauf pour les immeubles acquis en 2019 et les travaux d’urgence, auxquels cas les charges 2019 seront déductibles à 100%.

    Concrètement, pour les propriétaires fonciers il pourrait être opportun d’éviter de réaliser des travaux en 2018, ou, à l’inverse, pour ceux qui en ont la possibilité, de profiter de l’effet d’aubaine en effectuant un maximum de travaux, dès lors qu’ils sont supérieurs à 2 X (revenus fonciers + 10 700 €).

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