Dispositifs Immobiliers défiscalisant

  • Quelles opérations sont concernées ?

    La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014 et qui succède au dispositif Duflot.
    L’échéance de cette loi initialement prévu pour décembre 2018 a été reportée par le nouveau gouvernement Macron au 31 décembre 2021.
    Les particuliers qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2021 :
    - des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire et situés dans certaines zones géographiques. Pour les logements neufs, la réduction d’impôts s’applique si l’acte authentique est signé depuis le 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2021 indépendamment de la date de la promesse de vente, de la réservation ou encore de la demande de permis de construire. Pour ce qui concerne les logements en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d’ouverture de chantier ou la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition 1.
    - qui souscrivent en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à condition que notamment  que 95 % de la souscription soit investi exclusivement, dans les 18 mois qui suivent cette dernière, dans un investissement éligible au dispositif Pinel.

    ==> Peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur la durée de l’engagement de location

    Il existe aussi plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi Pinel :

    • Le bien doit être la résidence principale du locataire ; la location doit être effective et continue 2  ;
    • Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition ;
    • La durée de location doit être au minimum de 6 ans ou 9 ans au choix du contribuable (ce choix aura une incidence sur le taux de la réduction). A l'issue de cette période d'engagement, le contribuable peut le proroger pour 1 ou 2 périodes de 3 ans ;
    • Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal ;
    • Les logements doivent être situés dans une commune de la zone A bis, A ou B1 ou, sous conditions d’un agrément du préfet dans une commune de la zone B2 ;
    • Les ressources du locataire  3ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année et doit être respecté pendant toute la période de l’engagement et varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location ;
    • Les loyers sont plafonnés et le plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location et varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location ;
    • Eco-conditionnalité : Les logements acquis neufs ou en VEFA doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 (permis postérieurs au 01/01/2013).

      La réduction d’impôt :

    • La réduction d’impôt PINEL est calculée sur le prix de revient 4 du logement dans la limite de 5 500 €/M2 de surface habitable sans pouvoir dépasser un plafond fixé à 300 000 € pour une même année d’imposition et par contribuable (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus);
    • Le nombre d'acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

      La durée de l'engagement initial de location est fixée, sur option du contribuable, à six ou neuf ans. Corrélativement, pour les biens en Métropole, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 12 % pour un engagement initial de location de six ans et à 18 % pour un engagement initial de neuf ans.

      A l'issue de la période couverte par l'engagement initial de location, lorsque le logement reste loué par périodes triennales dans les conditions de loyer et de ressources requises, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt pour une ou deux périodes triennales, en fonction de la durée d'engagement initial, à la condition de proroger son engagement de location. Dans ce cas, un complément de réduction d'impôt lui est octroyé.
      Il est égal à :
      - 6 % pour une première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ;
      - 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans.

      La réduction d’impôts maximale peut donc être égale à 21% du montant de l’investissement éventuellement plafonné.

      Cette réduction d’impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable de 10 000 € pour les investissements réalisés en Métropole et à 18 000 € pour ceux réalisés en Outre-Mer.

      Tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Outre-mer PINEL 5et de cette réduction d’impôt :   

      - 23 % pour les investisseurs qui s’engagent à louer l'appartement sur 6 ans.
      - 29 % pour les investisseurs qui s'engagent à louer l'appartement sur 9 ans.
      - 32 % pour les investisseurs qui s'engagent à louer l'appartement sur 12 ans.

      La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient  l'un des principaux cas suivants :

    • La rupture de l'un des engagements conditionnant l'octroi de la réduction d'impôt (dépassement des plafonds de loyer ou de ressources autorisées, location à un membre du foyer fiscal ; interruption de la location, cession du logement ou des parts au cours de la période d’engagement de location ; démembrement voulu etc.);
    • Aucune réintégration n’est effectuée en cas d’invalidité (2ème ou 3ème catégorie), de licenciement ou de décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
    • Aucune remise en cause ne sera effectuée lorsque le démembrement lorsque le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements de location et/ou de conservation de titres, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

      Obligations déclaratives :

      Les contribuables personnes physiques doivent être en mesure de présenter à l’administration fiscale sur demande les justificatifs établis par les tiers tels que la copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire ainsi que la copie du bail, copie de la demande du permis de construire etc.

  • Quelles opérations sont concernées ?

    LMNP Censi-Bouvard

    Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée aux personnes physiques qui acquièrent 6jusqu’au 31 décembre 2021 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation en vue de sa location meublée.

    Cette réduction d’impôt est réservée aux contribuables qui ont la qualité de loueurs en meublés non professionnels lors de l’acquisition du logement  même s’ils exercent par la suite cette activité à titre professionnel.

    Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pendant toute la durée de l’engagement de location.

    Ouvrent droit à la réduction d’impôt, les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2021 de logements situés dans l’une des structures suivantes  :

    • Etablissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
    • Des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ;
    • Des résidences avec services pour étudiants ;
    • Des établissements de santé autorisés à dispenser des soins de longue durée ;
    • Ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.

    Le propriétaire doit s’engager  à louer  de manière effective et continue le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition ou la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux. La durée de 9 ans décomptée de date à date court à compter de la prise d’effet du bail initial.

    En cas de démembrement du droit de propriété du logement dû au décès de l’un des membres du couple, soumis à une imposition commune, le conjoint ou le partenaire survivant attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut reprendre l’engagement de location à sa charge pour la période restant à courir et bénéficier de la réduction d’impôt dans les mêmes conditions.

    La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (prix d’acquisition + frais). Pour les logements achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, ce prix tient compte également des travaux.

    Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € HT par an (quel que soit le nombre de logements acquis).

    Le taux de réduction pour les logements acquis à compter de 2012 s’élève à 11% du prix HT.

    La TVA à hauteur de 20% peut être récupérée sous conditions.

    La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans. Lorsque la fraction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû  par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.

    Il est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum. Le mobilier s'amortit mais ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

    La fraction de réduction d’impôt imputée chaque année entre en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

    La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient l'un des principaux cas suivants :

    • Le non-respect de l’une des conditions auxquelles est subordonnée son application notamment en cas de rupture de l’engagement de location ou de cession du logement pendant la période d’engagement de location.

    Obligations déclaratives : la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé pour la première fois doit comporter l’engagement de location, la copie du bail et celle de l’acte authentique d’acquisition du logement.

    Il n'est pas possible de cumuler la loi Censi Bouvard avec d'autres avantages fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Pinel... sur le même bien.
    Cependant, il peut être réalisé plusieurs investissements défiscalisant la même année en respectant le plafonnement global des niches fiscales (10 000€ en 2019). La Loi Censi Bouvard peut par exemple être cumulée avec la loi Pinel.
    Comme en Loi Pinel, vous pouvez cumuler plusieurs investissements en Loi Censi Bouvard 2019 la même année. L'administration fiscale retiendra 300 000€ HT pour le calcul de la réduction d'impôt.

    Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés à titre non professionnel, suivent le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

    La location meublée non professionnelle (LMNP)

    La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les deux conditions cumulatives suivantes :

    • Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres  du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ttc ;
    • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

    Sont donc considérées comme non professionnelles les personnes qui ne respectent pas l’une de ces deux conditions.
    Le régime du LMNP classique permet à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

    Ainsi, lorsque les revenus de la location ne dépassent 70 000 € en 2019, le revenu imposable est calculé par application d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % correspondant aux charges (Micro BIC). Dans cette situation, l’amortissement de l’immeuble et du mobilier n’est pas possible.

    Lorsque les revenus de location dépassent ce seuil ou lorsque le contribuable opte pour le régime réel, les charges sont imputées sur les revenus pour leur montant réel et l’immeuble et le mobilier peuvent être amortis : le bien immobilier est en principe amorti  sur 30 ans et le mobilier sur 10 ans. Un amortissement ne peut pas créer de déficit mais celui qui n’aurait pas pu être imputé compte tenu de charges importantes pourra être reporté.

    Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

  • 1 : 
    Loi Pinel : Logements

    Les logements que le contribuable fait construire, les logements affectés à un usage autre que l’habitation qui font l’objet de travaux de transformation en logements, les logements vétustes qui font l’objet de travaux de réhabilitation assortis de performances techniques proches de celles des logements neufs peuvent bénéficier du dispositif PINEL sous conditions. Le dispositif est susceptible de s’appliquer aux logements loués nus situés dans des résidences de retraite, dans des maisons d’accueil pour personnes âgées dépendantes ou dans des résidences pour étudiants.

  • 2 : 
    Loi Pinel : les biens

    En cas de congé du locataire, un délai de carence d’un an maximum est admis pour conclure un nouveau bail.

  • 3 : 
    Loi Pinel : Les ressources

    Les ressources à prendre en compte s’entendent du revenu
    fiscal de référence du locataire.

  • 4 : 
    Loi Pinel / réduction

    Prix d’acquisition+ frais accessoires.

  • 5 : 
    Loi Pinel : Loi Outre Mer

    logements neufs, situés dans les départements d’outre-mer, (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) et Saint-Barthélemy, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en  Nouvelle Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

  • 6 : 
    LMNP Cenci-Bouvard

    La date d’acquisition du logement à retenir pour l’appréciation du taux de réduction d’impôt applicable est la date de signature de l’acte authentique.

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