Dispositifs Immobiliers défiscalisant

  • Quelles opérations sont concernées ?

    L'article 5 de la loi de finances pour 2015 [1] modifie les modalités d'application de la réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements locatifs réalisés dans le secteur intermédiaire (dite « Duflot »). 

    Le nouveau dispositif, renommé dispositif « Pinel », s'applique aux investissements réalisés pour l'acquisition, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) donné en location nue dans un délai de 12 mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

    Rappels :
    Le nouveau dispositif Pinel ne concerne (tout comme le dispositif Duflot) que les contribuables domiciliés en France, ainsi que les non-résidents Schumacker.

    La réduction d'impôt ne s'applique qu'aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné et de la localisation du logement. 

    Seuls les logements situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés d'accès au logement sur le parc locatif existant, seraient éligibles à la réduction d'impôt : il s'agit des communes classées dans les zones Abis, A et B1 (Zone B2 sur agrément).

    Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit respecter des conditions :

    • De loyer (identiques à celles du dispositif Duflot),
    • Et de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail et également identiques à celles du dispositif Duflot).

    Ce dispositif Pinel  reprend les principales caractéristiques du dispositif Duflot avec plusieurs assouplissements :

    • Désormais, la durée de l'engagement initial de location est fixée, sur option du contribuable, à six ou neuf ans. Corrélativement, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 12 % pour un engagement initial de location de six ans et à 18 % pour un engagement initial de neuf ans. Ces taux sont respectivement portés à 23 % et 29 % lorsque les investissements sont réalisés en outre-mer. 
    • A l'issue de la période couverte par l'engagement initial de location, lorsque le logement reste loué par périodes triennales dans les conditions de loyer et de ressources requises, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt pour une ou deux périodes triennales, en fonction de la durée d'engagement initial, à la condition de proroger son engagement de location. Dans ce cas, un complément de réduction d'impôt lui est octroyé.
      Il est égal à :
      - 6 % pour une première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ;
      - 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans.

    Quel avantage
    fiscal ?

    La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements (ainsi que des souscriptions au capital de SCPI) doublement plafonné :

    • Un premier plafond s'applique au niveau de chaque logement : le prix de revient des logements est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable,
    • Un second plafond global : pour une même année d'imposition, la base de calcul de la réduction d'impôt (Pinel et Duflot confondus pour 2014) est limitée globalement (logements et souscriptions au capital de SCPI confondus) à 300 000 €.

    Par ailleurs, le délai d'achèvement de trente mois, pour l'éligibilité à la réduction d'impôt des logements acquis en l'état futur d'achèvement, est décompté depuis la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition et non plus depuis la date la déclaration d'ouverture de chantier.

    Cette réduction d’impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable de 10 000 € pour les investissements réalisés en Métropole et à 18 000 € pour ceux réalisés en Outre-Mer.

    Enfin, pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, la location peut être conclue, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, avec un ascendant ou un descendant, sous réserve qu'il ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable.

    En cas de souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la réduction d'impôt est calculée sur 100 % du montant des souscriptions.

    La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

    • La rupture de l'un des engagements conditionnant l'octroi de la réduction d'impôt ;
    • Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause ne sera effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements de location et/ou de conservation de titres, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
  • Quelles opérations sont concernées ?

    Les dispositifs LMNP et LMNP Censi Bouvard concernent les acquisitions de certains logements voués à la location meublée comme les résidences étudiantes, les résidences de tourisme ainsi que les résidences sénior.

    Quel avantage
    fiscal ?

    1/ LMNP Censi Bouvard

    Le LMNP Censi Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% pour les investissements réalisés en 2015 jusqu’au 31/12/2016.

    Cette réduction s'étale sur une durée de 9 ans. Vous bénéficiez ainsi d'un dispositif qui a l'avantage de s'inscrire dans la durée. La base de calcul est le montant des investissements retenus dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements). 

    La réduction à laquelle ouvre droit ce dispositif est concernée par le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ pour les investissements réalisés en 2015.

    Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés à titre non        professionnel, suivent le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

    2/ LMNP classique

    Le régime du LMNP classique permet à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

    Ainsi, lorsque les revenus de la location ne dépassent 32 900 € en 2015, le revenu imposable est calculé par application d’un abattement forfaitaire de 50 % correspondant aux charges (Micro BIC). Dans cette situation, l’amortissement de l’immeuble et du mobilier n’est pas possible.

    Lorsque les revenus de location dépassent ce seuil ou lorsque le contribuable opte pour le régime réel, les charges sont imputées sur les revenus pour leur montant réel et l’immeuble et le mobilier peuvent être amortis : le bien immobilier est en principe amorti  sur 30 ans et le mobilier sur 10 ans. Un amortissement ne peut pas créer de déficit mais celui qui n’aurait pas pu être imputé compte tenu de charges importantes pourra être reporté.

    Depuis le 1er janvier 2009, le loueur en meublé non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que des bénéfices de même nature.

    Afin de vous faire bénéficier de ces dispositifs dans les meilleures conditions, nos experts accordent une attention toute particulière à la sélection des meilleurs programmes. Vous avez ainsi l'assurance de réaliser votre investissement de manière sûre et efficace.

  • 1 : 
    Loi de Finances pour 2015

    N° 2014-1654 du 29 décembre 2014

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