Crédits immobiliers

Le déroulement de l'achat immobilier

Lors d'une vente immobilière, compte tenu de l'importance de l'engagement, un accord simplement verbal est évidemment insuffisant. L'accord doit donc se concrétiser par écrit sous forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente. Mais sur quoi les parties s'engagent-elles exactement ?

Ces deux types d'engagement sont des avant-contrats qui précèdent le contrat de vente proprement dit. Ils sont au moins aussi importants et engagent tout autant les deux parties contractantes que le "vrai contrat", l'acte authentique qui est une formalisation légale des engagements des avant-contrats.

Ils sont destinés à "réserver" le bien en protégeant à la fois le vendeur et l'acquéreur. Ils permettent de laisser du temps à l'acquéreur pour trouver et disposer du financement dont il a besoin et au notaire pour recueillir les documents nécessaires à la vente qui elle, deviendra opposable aux tiers (légale) et définitive lors de la signature de l'acte authentique de vente.

La promesse unilatérale ou le compromis de vente marquent l'accord des deux parties de s'engager l'une à vendre un bien immobilier (appartement, maison, terrain…), l'autre à acheter ce bien pour un prix et à une date fixés. Ils peuvent être réalisés par acte sous seing privé ou par acte authentique devant notaire. Ils sont essentiels pour les deux parties signataires par la portée de leurs engagements et parce qu'ils définissent précisément les conditions de la future vente.

La promesse unilatérale de vente ou d'achat

Elle n'engage que le vendeur sur le fait de vendre son bien à un prix déterminé durant un temps donné (ou l'acquéreur pour les mêmes engagements). L'autre partie garde un droit de "levée d'option" qui lui permettra le moment venu de dire si oui ou non il souhaite conclure la vente (ou l'achat). Cette levée d'option n'est pas automatiquement déclenchée par la signature de l'acte authentique de vente.

Cette liberté est assortie en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation (en général 10 % du prix) qui sera perdue si l'option n'est pas levée. En revanche, si une condition suspensive à l'acte n'est pas réalisée, la somme doit être rendue en totalité à l'autre partie.

Le document doit être enregistré sous 10 jours au Bureau d'Enregistrement du Centre des Impôts faute de quoi le document est nul. Coût de l'enregistrement : 75 € depuis le 01/01/2002) plus les timbres fiscaux (6 € par page).

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)

Il engage réciproquement les 2 parties et a valeur juridique d'un engagement définitif de vente. Il peut être signé devant notaire (conseillé) ou entre les parties (sous seing privé). Son enregistrement n'est pas nécessaire mais donne lieu au versement d'un dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation (souvent 10 % du montant de la transaction).

L'avant contrat doit obligatoirement stipuler :

  • Les états civils du ou des vendeur(s) et de ou des l'acheteur(s) sont obligatoires.
  • La date du précédent acte de vente ou de donation.
  • Les noms du ou des précédent(s) propriétaire(s).
  • Le prix de vente (de préférence hors commission afin d'éviter de payer des droits de mutation sur celle-ci) et l'indication selon laquelle le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un ou de plusieurs prêts.
  • Le montant des commissions (à la charge de l'acheteur).
  • Le délai de réalisation de la vente (qui pourra être prorogé).
  • Les coordonnées de l'étude notariale qui a authentifié l'acte.
  • La description précise du bien immobilier et sa future fonction.
  • La superficie de la partie privative du bien s'il est partie intégrante d'une copropriété (loi du 19/06/1997).

Important : l'acheteur ne doit rien verser avant la signature de l'avant-contrat. Lors de la signature de l'avant contrat l'acheteur ne doit pas remettre cette indemnité d'immobilisation directement au vendeur mais à un professionnel habilité à recevoir les fonds (agent immobilier s'il est habilité, notaire) et par un chèque libellé à son nom.

Les clauses résolutoires

Ces clauses définissent les conditions par lesquelles l'acheteur peut sortir de ses engagements définis par l'avant contrat. La loi SRU a par ailleurs conféré un délai de 7 jours de rétractation à l'acheteur.

La plus fréquente consiste en une clause suspensive d'obtention de prêt : dans l'hypothèse ou l'acheteur potentiel ne disposerait pas de financement pour l'acquisition du bien, il serait dégagé de tout engagement et pourrait récupérer l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature de l'avant contrat de vente.

Les clauses résolutoires peuvent concerner :

  • La revente de son ancien bien immobilier par l'acheteur,
  • l'obtention du permis de construire et/ou de la copropriété si l'acquéreur souhaite procéder à des agrandissements ultérieurs sur le bien qu'il achète,
  • la preuve de la conformité des travaux précédemment réalisés par le vendeur notamment le permis de construire et éventuellement la police d'assurance dommages décennale,
  • l'absence de servitudes,
  • l'absence d'occupation,
  • l'absence de dégradation ou de destruction du bien immobilier.

©2007 Crédit Foncier

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